來源：21世紀經(jīng)濟報道
盡管2018年房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，地產(chǎn)商的投資熱情卻并沒有減弱，截至5月23日，全國50個主流城市的土地出讓金仍然超過了1.3萬億，同比大增47%。
50城之間的分化也已發(fā)生。杭州成為熱點，賣地收入超過千億，大約15個一二線城市維持在數(shù)百億，大部分城市則在百億左右。隨著銷售放緩，三四線土地市場熱度在遞減。
值得注意的是，在限地價房價、競配建的土地出讓制度下，土地溢價率普遍走低；招標和掛牌的產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地出讓更多。
5月19日，針對熱點城市居住用地供應偏低的問題，住建部提出了新的要求，新增居住用地要達到建設用地的25%。
土地投資高度集中
受益于前兩年飄紅的銷售，“不差錢”的地產(chǎn)開發(fā)商在今年仍然積極買地，給地方貢獻了不少土地出讓金收入。
他們的投資軌跡，更加集中于一二線以及城市群輻射城市。根據(jù)中原數(shù)據(jù)，截至5月23日，50城賣地收入達1.34萬億，遠超去年同期。其中46個城市賣地收入過了百億，包括上饒、阜陽、金華、泉州等三四線城市，增幅普遍高于一二線城市，增幅最高為岳陽市，土地出讓金約127億，同比上漲1973.37%。
土地出讓金最高的杭州成為“香餑餑”，賣地收入高達1193億，同比上漲227%；另有蘇州、北京、重慶、濟南、寧波、佛山、成都等15城均超300億，占50城總賣地金額的57%，投資越發(fā)集中。
截至5月24日，房企拿地依然積極，僅統(tǒng)計招拍掛市場的權(quán)益拿地金額，22家房企拿地超過了百億，合計拿地金額高達5139.6億，其中拿地超過200億的房企就多達10家。
不過也需要注意三四線城市的降溫趨勢。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月300城經(jīng)營性土地成交共1091幅，同比、環(huán)比大幅下跌，其中就有多個三四線城市。
一個較好的消息是，從中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)可看出，熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率，大部分城市溢價率均保持低位。以北京為例，2017年北京土地平均溢價率是24%，2018年截至日前是13%，已明顯降低。
2018年以來，限房價地價、競配建的土地出讓方式在北京以外的更多城市推廣，是土地溢價率走低的重要原因。
另一方面，招標和掛牌的產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地出讓增多，底價出讓土地頻繁，也拉低了溢價率。今年1月份，富士康子公司鵬鼎控股(深圳)股份有限公司以1.23億底價摘得深圳寶安一工業(yè)用地。
“我們現(xiàn)在傾向于通過產(chǎn)城融合，與地方政府合作的方式去獲取項目�！闭猩躺呖趦�(nèi)部人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示；陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌認為，產(chǎn)城開發(fā)能力將成為開發(fā)商的核心競爭力之一。
機構(gòu)指出，2018年隨著工業(yè)用地供給方式的不斷優(yōu)化，參與工業(yè)用地彈性年期出讓的城市也將越來越多。
熱點城市居住難題
在巨大的土地出讓金增長背后，機構(gòu)指出，從市場上不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的不同去化周期可以看出，目前大城市住宅用地占建設用地的比重偏低，提高一線和大的二線城市住房用地比例非常迫切。
尤其在過去兩年房價明顯上漲、庫存消化極大的城市如南京，杭州，廈門等地，居住用地供應偏低。
以杭州為例，截至4月份該市新房庫存去化周期僅為2.8個月，但在杭州2018年的供地計劃中，住宅用地供應計劃為5041畝，僅占總量的17.07%。
廣州的情況好些。根據(jù)4月廣州公布的2018年建設用地供應計劃，全市供地總量約為19.39平方公里，計劃住宅用地供應6.25平方公里，占比32%。
5月19日，住建部發(fā)布最新通知，再提多元化供地，并首次提出，要求北京、上海、廣州、深圳等16個城市探索推動供地主體多元化，6月底前提出并上報具體實施方案。
根據(jù)該通知，各地要增加住房和用地有效供給，包括提高住房用地比例，熱點城市住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。
機構(gòu)認為，以后土地和住房的供應要按照住房發(fā)展規(guī)劃來，土地供應的規(guī)模將根據(jù)人口存量和增量的變化調(diào)節(jié)，人地掛鉤是未來的趨勢。
在熱點一二線城市，增加供應主要是有效盤活城市內(nèi)部閑置的土地資源，除了城市更新外，還可集中在兩方面，即農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，以及非房企業(yè)手里的土地，這兩部分的存量其實是非常大的。
機構(gòu)認為，企業(yè)應該看到制度變遷帶來結(jié)構(gòu)性的機遇，有關(guān)農(nóng)村集體用地的改革將是未來幾年最大的制度紅利之一。目前，集體建設用地在獲取、融資、證券化方面都逐步打破，執(zhí)行層面已有成熟的模式借鑒。
租賃市場也成為重點�！按蠹椰F(xiàn)在已經(jīng)不再討論租賃能不能做，而是必須要做，這是戰(zhàn)略安排，”一家深圳的大型房企人士表示，對房企來說，住房發(fā)展規(guī)劃引發(fā)的土地供應結(jié)構(gòu)和時序的巨大變化，將直接影響企業(yè)整體的投資決策，房企應充分研究各個城市的住房發(fā)展規(guī)劃，調(diào)整土地拓展策略。
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